扩募与首发齐头并进公募REITs市场持续扩容

6月份的公募REITs市场持续升温:国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成；同时，中金亦庄产业园REIT发行首日即告售罄，市场认购热情高涨；此外，中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，中银中外运仓储物流REIT于6月2日获批，市场扩容步伐明显加快。

业内人士认为，无论是存量项目扩募完成，还是新增项目持续落地，均充分印证了公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步深化，也标志着公募REITs常态化发行稳步推进。

扩募提升基金成长潜力

6月13日，华夏基金发布公告，宣布华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成。这不仅为保障性住房建设开辟了可持续融资新渠道，更以实践验证了REITs扩募机制的高效性。

根据公告，华夏北京保障房REIT本次采用定向扩募、竞价发售方式，共向24个特定对象发售，最终发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元。华夏北京保障房REIT首发资产和本次扩募购入资产均位于北京市。其中，扩募购入的基础设施项目为房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目以及海淀区温泉凯盛家园项目。

华夏北京保障房REIT自2022年8月份上市以来，一直保持着稳健的运营态势，同时积极回馈投资者，基金归属于2024年的两次分红，共向投资者派利5385万元，按首发募集规模计算的可供分派率为4.29%。华夏北京保障房REIT首发资产海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公租房的出租率和租金收缴率均维持在高位，为扩募奠定了坚实基础。

华夏北京保障房REIT基金管理人华夏基金相关人士表示，作为保障性租赁住房REITs领域的首次扩募实践，华夏北京保障房REIT的扩募具有突破性意义，不仅为同类型产品树立了估值提升、资产优化的行业标杆，更为后续更多保障房项目对接REITs市场提供了可复制、可推广的范本。此次扩募不仅实现了存量与增量资产的良性循环，显著提升了产品的成长潜力，更为投资人提供了参与北京市保障性住房发展的新机遇，进一步提升了公募REITs的长期配置价值。

扩募不仅是资产规模的扩张，更是对运营管理能力的考验。华夏北京保障房REIT原始权益人北京保障房中心有限公司经过十余年发展，已经成为北京市最重要的保障性住房投资融资、建设收购和运营管理主体。业内人士认为，华夏北京保障房REIT的扩募标志着北京保障房中心通过REITs这一创新金融工具，不仅打通了保障房领域的“投融建管退”全周期通道，更探索出一条兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径，有力彰显了金融创新工具对重大民生工程的支撑作用。随着更多优质保障房资产纳入REITs平台，首都住房保障体系将获得更强大的资金支持，为改善民生居住条件提供可持续的动力引擎。

“一日售罄”产品再现

“一日售罄”的中金亦庄产业园REIT于6月10日起正式发售，由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发行仅一天便提前结束公众募集。6月12日，该产品比例配售结果出炉，本次中金亦庄产业园REIT发售募集规模达2368.23亿元，是其首发募集规模10.88亿元的217.67倍。根据配售结果，本次战略投资者将按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442%。

中金亦庄产业园REIT基金管理人中金基金相关人士认为，项目发行受到广泛关注，不仅将对北京市存量产业园区资产盘活产生良好示范效应，也将为资本市场参与分享产业园区市场发展红利提供重要投资工具，同时也将吸引更多投资人关注和支持公募REITs产品，进一步助力我国公募REITs市场高质量发展。

此外，中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元。

截至6月13日，年内已有8只公募REITs成功登陆资本市场。待中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT完成上市后，全市场REITs产品数量将扩容至69只。值得关注的是，我国公募REITs市场近期迎来重要里程碑——6月5日总市值首次突破2000亿元大关。

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