险资投资不动产掀“小高潮”近两年已入手19个万达广场项目

近日，建信人寿披露的信息显示，其对上海市黄浦区董家渡金融商业中心T4幢办公楼项目累计投资金额约56.85亿元。

近期，保险系私募基金连续已将多个地产项目收入囊中，还有保险公司拟收购某外资机构持有的4个大型商业综合体。

业内人士认为，当前险资投资不动产项目具有较高的性价比，预计未来险资仍将加大投资力度，不过，有必要规范投资流程，防范市场风险。

持续投资不动产

根据公开信息统计，2023年至2024年，险资至少收购了19个万达广场。

天眼查App显示，近期，坤华股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“坤华天津”)成为淮北万达广场投资有限公司的全资股东，这意味着坤华天津接盘了淮北万达广场项目。

在刚刚过去的2024年12月份，坤华天津通过收购项目公司全部股权的方式，接盘5个万达广场项目，包括赤峰万达广场、晋江万达广场、武威万达广场、银川万达广场和淮北万达广场。而从2024年全年来看，坤华天津总共至少接盘9个万达广场项目。

坤华天津成立于2023年年底，新华保险持股99.9%，中金资本运营有限公司持股0.1%。这就意味着，新华保险在最近约一年的时间内接手了9个万达广场项目。

事实上，不只是新华保险，阳光人寿、中银三星人寿、大家保险、横琴人寿等保险公司都通过私募股权基金收购了多个万达广场项目公司。例如，上海金山万达广场投资有限公司等6个项目公司归属于丽水联融壹号股权投资合伙企业(以下简称“丽水联融”)。丽水联融的出资方主要是阳光人寿保险股份有限公司、中银三星人寿保险有限公司等。

收购万达广场项目公司只是险资在不动产投资领域布局的一个缩影。近两年，险资持续活跃在不动产项目投资领域，收购了多个大型购物中心、商业写字楼、产业园区以及仓储物流园等项目。

例如，2024年，平安人寿宣布收购位于广东江门的两个物流园及一个位于陕西西安的物流园，友邦人寿收购北京凯德·星贸项目的控股权，长城人寿购入北京新街高和写字楼项目等。

或有较高性价比

业界人士普遍认为，当前保险公司投资不动产项目有望获得较高性价比，预计未来险资还会继续加大投资力度。不过，尽管不动产投资与险资的资金属性契合度较高，有望带来长期稳定回报，但由于该项投资金额大、周期长，因此，更需要规范投资流程，防范投资风险。

萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊表示，近年来保险公司持续购入商业地产，主要是看中了其长期稳定的租金收入和潜在的资产增值机会。

在河南泽槿律师事务所主任付建看来，近两年险资在商业地产投资领域表现活跃，主要是看中了这些项目的长期稳定收益和抗周期性。因此，在市场机会出现时，险资会积极进行收购。在具体投资项目上，更倾向于选择具有稳定现金流和良好运营能力的商业地产项目。

“尽管2024年商业地产普遍面临挑战，我们仍看到内资投资人尤其是险资机构，在零售物业及长租公寓赛道频频出手。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜对《证券日报》记者表示，流动性是投资者非常重视的因素。那些符合当前可发行REITs规定的不动产类别资产更受投资者的欢迎，这意味着它们具备了未来发行REITs的潜力。但是对于所收购的项目未来能否通过公募或私募REITs退出，还要考虑届时的市场情况和政策规定。

在市场化投资的因素之外，也有业内人士对记者表示，部分交易是不动产公司的险资股东购买相应的不动产项目，有比较复杂的考量因素，例如化债等。

从险企的不动产配置比例来看，徐茜茜认为，我国保险机构在不动产领域的整体配置占比远低于发达国家。从资产配置的角度来看，包括商业地产在内的不动产仍然是保险资金青睐的配置产品。目前，我国商业地产市场处在调整周期，是一个买方市场，因此，险资投资可能获得更高的性价比。同时，从2023年开始，险资收购的项目绝大多数为结构化交易，即险资投资人在分配项目收益时享有优先权，这为其投资再添一层保障。她预计，短期内结构化交易仍将延续。

同时，从险资投资不动产的预期收益率来看，国寿投资保险资产管理有限公司研究团队此前发表署名文章认为，长久期来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。

整体来看，业内人士认为，未来险资仍将加大不动产项目投资力度，但规范投资流程，防范投资风险亦十分重要。例如，付建认为，险资投资不动产项目主要面临市场风险和流动性风险等方面的风险因素。同时，国家金融监督管理总局近期发布的《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》提出，保险公司开展不动产投资，至少要关注资产负债错配风险、市场风险、流动性风险、法律合规风险及操作风险等。

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