从萌芽起步到蓬勃发展沪市REITs市场实现规模与活力双提升

从首批9只公募REITs成功上市，到如今44只产品在上交所熠熠生辉；从最初5只REITs于上交所首发募资166亿元，到截至2025年6月5日收盘全市场总市值历史性突破2000亿元大关，其中上交所REITs总市值占比67%达1352亿元……这一组组数据，生动地描绘了我国基础设施公募REITs市场，尤其是沪市REITs市场令人瞩目的发展轨迹。

2021年6月21日，我国基础设施公募REITs试点正式落地，首批9只公募REITs成功叩开资本市场大门。其中，中金普洛斯、东吴苏园、富国首创水务、浙商沪杭甬、华安张江产业园共5只REITs在上交所首发上市，拉开了沪市REITs蓬勃发展的序幕。截至2025年6月5日收盘，在不到4年的时间里，市场规模与活力实现了跨越式增长。

记者从上交所获悉，截至2025年6月5日，上交所REITs产品上市数量达44单，较2023年底翻倍，募集规模1216亿元，占全市场近七成。产权类项目中，园区、仓储物流、消费、保障性租赁住房项目在上交所分别有12单、5单、4单、6单，募集规模分别为203亿元、138亿元、63亿元、95亿元。经营权类项目里，能源、交通、生态环保项目上交所分别有5单、10单、1单，募集规模为143亿元、540亿元、19亿元。

值得关注的是，自2024年起，新资产类型不断涌现，包括首批消费类、首单跨海大桥(平安交投)、首单市政(济南供热)。未来，数据中心、旅游景区等领域首单公募REITs有望加速落地，进一步丰富资产类型。

在经营业绩方面，沪市33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只。这些REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；实现可供分配金额62亿元，同比增长28%；分红金额59亿元，同比增长32%，为投资者提供了稳定回报。

与此同时，二级市场逐步回暖、市场交投活跃。2025年初，央行释放适度宽松货币政策信号，10年期国债收益率下行至1.67%左右。在此背景下，投资者越发认识到REITs的配置价值，二级市场热度持续。2025年以来，沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅达28%。消费、租赁住房、收费公路行业表现突出，年内涨幅分别为44%、26%、22%，高于全市场同类项目平均涨幅。同时，沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场70%，日均换手率0.79%，高于全市场平均的0.77%。收益表现上，沪市REITs平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，配置性价比高。

此外，上交所积极推动完善REITs扩募机制，形成“首发+扩募”双轮驱动格局。2023年，华安张江REIT、中金普洛斯REIT完成扩募上市，规模约50亿元。2024年，6单项目发布扩募公告，截至目前2单已通过，4单处于受理反馈阶段。据了解，沪市扩募项目在资产筛选上呈现资产混包、跨区域资产组合等特点，如中航京能REIT探索“光伏+水电”资产混装，国泰君安临港创新产业园REIT推出“工业厂房+研发办公”资产组合。

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